پایگاه اطلاع رسانی حقوق

مشاوره حقوقی عدل گستر منیره کامران

پایگاه اطلاع رسانی حقوق

مشاوره حقوقی عدل گستر منیره کامران

خدایا همواره تو را سپاس می گذارم ، که هر چه در راه تو و در راه پیام تو پیشتر می روم و بیشتر رنج می برم ، آنها که باید مرا بنوازند ، می زنند ، آنها که باید همگامم باشند ،سد راهم می شوند، آنها که باید حق شناسی کنند ،حقکشی می کنند، آنها که باید دستم را بفشارند ، سیلی می زنند ، آنها که باید در برابر دشمن حمله کنند ، پیش از دشمن حمله میکنند و آنها که باید در برابر سم پاشی های بیگانه ستایشم کنند ، تقویتم کنند، امیدوارم کنند و تبرئه ام کنند ، سرزنشم می کنند ، تضعیفم می کنند ، نومیدم می کنند ،متهمم می کنند، تا در راه تو از از تنها پایگاهی که چشم یاری دارم و پاداشی ،نومید شوم ، چشم ببندم ، رانده شوم …تا تنها امیدم تو شود چشم انتظارم تنها به روی تو باز ماند ، تنها از تو یاری طلبم ، تنها از تو پاداش گیرم ، در حسابی که با تو دارم شریکی نباشد تا :

تکلیفم با تو روشن شود ، تا تکلیفم با خودم معلوم گردد تا حلاوت اخلاص را که هر دلی اگر اندکی چشید ، هیچ قندی در کامش شیرین نیست _ بچشم .


نویسندگان
محبوب ترین مطالب
آخرین نظرات

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376

منیره کامران | شنبه, ۱۲ مرداد ۱۳۹۲، ۰۵:۳۸ ب.ظ

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376

سرقفلی:      وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند

حق کسب و پیشه و تجارت :     حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید.موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود و نظر به دگرگونی‌های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و  مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال 1376 قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء شد که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجرین و مستاجرین این نوع اماکن است



فاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهمترین مسایلی که می‌بایست در عقد اجاره  به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستاجر  بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود .

  اگر طرفین قرارداد  بخواهند روابط ‌استیجاری خود را تحت‌ ‌قانون سال 1376 منعقد کنند چه نکاتی را باید در اجاره نامه رعایت کنند ؟

مطابق ماده 2 این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.  

 مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن این قانون مثلا 1378 تمدید کرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبنای قانون سال1356 ‌ ‌تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.  


آیا کسانی‌ ‌که روابطشان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آنها ‌تعلق می‌‌گیرد؟‌  

   

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره ، می‌بایست حق سرقفلی مستاجر را به نرخ و قیمت ‌ روز پرداخت کند اما اگر برای این امر‌ ‌ بین طرفین توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مکان تجاری و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعیت ‌ملک و ... را در نظر می‌گیرد و البته چنانچه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر به هیات سه نفره از کارشناسان‌ را نمایند .  

    

اگر مالک هنگام اجاره مبلغ سرقفلی را نگرفته باشد اما مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلی به دیگری ‌واگذار کند ، چطور ؟‌  

     

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد‌ ‌ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری ‌اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد و  با پایان مدت ‌اجاره مکلف است مغازه‌ ‌را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است باید به کسی که ملک را از او اجاره کرده، ‌رجوع ‌کند.  

     

 اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند مالک را ملزم به‌ ‌انتقال مغازه به ‌مستاجر دیگری کند؟‌  

     

چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق ‌انتقال به غیر نداشته و پس از‌ ‌پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته‌ ‌مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.‌


 ‌آیا حق کسب و‌ ‌پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق ‌می‌‌‌گیرد؟‌  

     

اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌که:  

     

1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالک حق افزایش ‌اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند در این ‌صورت مستاجر می‌تواند برای اسقاط‌ ‌حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر دیگر ‌دریافت کند.  

     

2-در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه‌ ‌محل، ‌مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.  

     

اگر مدت اجاره تمام‌ ‌شود ولی مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند ‌مبلغی به عنوان‌ ‌حق کسب و پیشه دریافت کند؟‌  

     

خیر ،  برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که‌‌ ‌مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.  

     

اگر مستاجر بدون رضایت‌ ‌مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال ‌به غیر را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟‌  

     

اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به ‌غیر واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق ‌دریافت‌ ‌نصف حق سرقفلی را دارد .

1376

  • منیره کامران

نظرات  (۰)

هیچ نظری هنوز ثبت نشده است

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">
تجدید کد امنیتی